港铁联合体21亿竞得天津地铁上盖综合开发项目
招商项目
所属地区：天津
发布日期：2025年09月02日
近日，香港铁路有限公司（简称“港铁”）与天津市地下铁道集团有限公司合资成立的天津城港铁建设发展有限公司，以21亿元人民币竞得天津市地铁六号线北运河站上盖土地使用权，项目总建筑面积约27.87万平方米。此次交易是天津在轨道交通领域深化招商引资、引入专业开发主体的重要举措，将为城市空间高效利用与轨道交通可持续发展提供示范。
一、合作模式：政企协同构建轨道交通开发新路径
此次竞得土地的天津城港铁建设发展有限公司，由港铁与天津市地下铁道集团共同出资组建，其中港铁持有49%权益，天津市地下铁道集团持有51%权益。作为项目开发主体，该合资公司将全面负责土地使用权获取后的规划设计、工程建设、成本管理及后续运营，通过“政府引导、企业运作”的合作模式，整合双方资源优势——港铁带来全球领先的地铁上盖综合开发（TOD）经验，天津市地下铁道集团则依托本地资源保障项目与城市规划的衔接，形成“轨道交通+土地开发”的良性循环机制。这种模式既符合天津招商引资中对专业化市场主体的引入需求，也为城市基础设施建设探索了可持续的投融资路径。
二、项目定位：TOD模式引领城市空间高效利用
北运河站上盖项目位于天津市轨道交通六号线关键站点，地处城市北部区域，紧邻北运河生态廊道，具备交通便利与生态资源双重优势。根据初步规划，项目将以“轨道交通为核心、多元业态融合”为理念，打造集商业服务、商务办公、居住配套于一体的综合型城市节点。总建筑面积27.87万平方米的开发规模中，除满足地铁运营配套需求外，将重点布局社区便民商业、智慧办公空间及品质居住产品，通过垂直空间分层利用，实现“站城一体”的紧凑发展模式。这种开发方式不仅能提高土地利用效率，还将通过地铁站点的人流集聚效应，激活周边区域商业活力，推动城市空间从“单一功能”向“复合功能”转型。
三、港铁经验：全球TOD实践赋能天津项目
作为全球地铁上盖开发的标杆企业，港铁自20世纪90年代起在香港推行“铁路+物业”模式，通过轨道交通建设与沿线土地开发的联动，实现了铁路运营与物业收益的平衡。进入内地市场后，港铁已在北京、上海、深圳等城市参与多个轨道交通及上盖开发项目，形成了涵盖规划设计、工程建设、商业运营的全链条能力。此次天津项目将借鉴港铁在香港将军澳、深圳红山站等项目的成功经验，重点在三个方面实现落地：一是强化交通接驳，通过地下通道、空中连廊等设计，确保地铁与上盖物业的无缝衔接；二是优化业态配比，根据区域人口结构与消费需求，合理配置商业、办公、居住的比例；三是注重长期运营，引入港铁成熟的物业管理体系，保障项目交付后的持续增值。
四、天津布局：轨道交通与城市发展深度融合
近年来，天津市持续推进轨道交通网络建设，截至目前已建成运营地铁线路9条，总里程超过300公里，形成了覆盖中心城区及部分远郊区的轨道交通骨干网络。随着六号线的全线贯通，北运河站作为连接天津市中心城区与北辰区的重要站点，其周边区域正处于城市更新的关键阶段。此次引入港铁参与上盖开发，是天津落实《天津市轨道交通发展“十四五”规划》中“推动轨道交通场站综合开发”要求的具体举措。根据规划，天津将在未来五年内推动不少于10个地铁站点的上盖及周边土地综合开发，通过引入专业化开发主体，提升轨道交通对城市空间的带动作用，促进“交通-产业-人口”的协同发展。
五、区域价值：激活北部片区城市功能升级
北运河站上盖项目所在的天津市北部区域，是城市“十四五”期间重点发展的“北部新区”组成部分，承担着疏解中心城区功能、打造生态宜居新城的任务。目前，该区域已建成多个居住社区，但商业、办公等公共服务配套仍有待完善。项目建成后，将通过引入品牌商业运营商、建设社区便民服务中心等举措，填补区域商业空白；同时，规划中的智慧办公空间将吸引科技创新、文化创意等新兴产业入驻，助力区域产业结构优化。此外，项目与北运河生态廊道的结合，将通过打造绿色开放空间，提升居民生活品质，推动区域从“居住集中区”向“产城融合示范区”转变。
六、政策支持：天津为轨道交通开发提供制度保障
为推动地铁上盖综合开发，天津市近年来陆续出台多项政策措施，明确轨道交通场站用地的规划条件、开发流程及收益分配机制。2023年印发的《天津市轨道交通场站综合开发管理办法》提出，对轨道交通场站及周边土地实行“带规划方案”出让，简化审批流程；同时鼓励通过市场化方式引入社会资本参与开发，形成“轨道交通建设-土地增值-收益反哺”的可持续机制。此次北运河站上盖项目的顺利出让，正是天津落实上述政策的具体体现。通过明确合资公司的开发主体地位、保障港铁的专业运营权，天津为社会资本参与城市基础设施建设提供了清晰的路径指引，也为后续更多轨道交通上盖项目的推进积累了经验。
七、可持续发展：绿色与智慧理念贯穿项目全周期
在国家“双碳”战略背景下，北运河站上盖项目将把绿色低碳理念融入开发全过程。建筑设计阶段将采用被动式节能技术，通过优化楼栋布局、自然采光通风设计降低能源消耗；建设阶段将推广绿色建材与装配式建筑，减少施工扬尘和建筑垃圾；运营阶段则计划引入智慧能源管理系统，实现水、电、气等资源的高效利用。此外，项目还将打造“步行友好”的社区环境，通过建设慢行步道、自行车专用道，鼓励绿色出行方式，与地铁交通形成联动。这些举措不仅符合天津市“绿色建筑创建行动”的要求，也将提升项目的长期市场竞争力，为居民提供更可持续的生活方式。
八、未来展望：助力天津建设“轨道上的城市”
此次港铁与天津的合作，是城市轨道交通领域“招商引资、专业赋能”的典型案例，也是天津推动“轨道上的城市”建设的重要一步。随着项目的推进，预计将在三个方面产生深远影响：一是为天津后续地铁上盖开发提供可复制的模式参考，推动更多站点实现“站城一体”；二是通过港铁的品牌效应，吸引更多港澳及国际企业关注天津市场，深化津港两地在城市建设领域的合作；三是通过综合开发带来的就业岗位、税收贡献及消费拉动，为区域经济发展注入新动力。长远来看，北运河站上盖项目的成功落地，将助力天津构建“以轨道交通引领城市发展”的新格局，为城市高质量发展提供坚实支撑。
一、合作模式：政企协同构建轨道交通开发新路径
此次竞得土地的天津城港铁建设发展有限公司，由港铁与天津市地下铁道集团共同出资组建，其中港铁持有49%权益，天津市地下铁道集团持有51%权益。作为项目开发主体，该合资公司将全面负责土地使用权获取后的规划设计、工程建设、成本管理及后续运营，通过“政府引导、企业运作”的合作模式，整合双方资源优势——港铁带来全球领先的地铁上盖综合开发（TOD）经验，天津市地下铁道集团则依托本地资源保障项目与城市规划的衔接，形成“轨道交通+土地开发”的良性循环机制。这种模式既符合天津招商引资中对专业化市场主体的引入需求，也为城市基础设施建设探索了可持续的投融资路径。
二、项目定位：TOD模式引领城市空间高效利用
北运河站上盖项目位于天津市轨道交通六号线关键站点，地处城市北部区域，紧邻北运河生态廊道，具备交通便利与生态资源双重优势。根据初步规划，项目将以“轨道交通为核心、多元业态融合”为理念，打造集商业服务、商务办公、居住配套于一体的综合型城市节点。总建筑面积27.87万平方米的开发规模中，除满足地铁运营配套需求外，将重点布局社区便民商业、智慧办公空间及品质居住产品，通过垂直空间分层利用，实现“站城一体”的紧凑发展模式。这种开发方式不仅能提高土地利用效率，还将通过地铁站点的人流集聚效应，激活周边区域商业活力，推动城市空间从“单一功能”向“复合功能”转型。
三、港铁经验：全球TOD实践赋能天津项目
作为全球地铁上盖开发的标杆企业，港铁自20世纪90年代起在香港推行“铁路+物业”模式，通过轨道交通建设与沿线土地开发的联动，实现了铁路运营与物业收益的平衡。进入内地市场后，港铁已在北京、上海、深圳等城市参与多个轨道交通及上盖开发项目，形成了涵盖规划设计、工程建设、商业运营的全链条能力。此次天津项目将借鉴港铁在香港将军澳、深圳红山站等项目的成功经验，重点在三个方面实现落地：一是强化交通接驳，通过地下通道、空中连廊等设计，确保地铁与上盖物业的无缝衔接；二是优化业态配比，根据区域人口结构与消费需求，合理配置商业、办公、居住的比例；三是注重长期运营，引入港铁成熟的物业管理体系，保障项目交付后的持续增值。
四、天津布局：轨道交通与城市发展深度融合
近年来，天津市持续推进轨道交通网络建设，截至目前已建成运营地铁线路9条，总里程超过300公里，形成了覆盖中心城区及部分远郊区的轨道交通骨干网络。随着六号线的全线贯通，北运河站作为连接天津市中心城区与北辰区的重要站点，其周边区域正处于城市更新的关键阶段。此次引入港铁参与上盖开发，是天津落实《天津市轨道交通发展“十四五”规划》中“推动轨道交通场站综合开发”要求的具体举措。根据规划，天津将在未来五年内推动不少于10个地铁站点的上盖及周边土地综合开发，通过引入专业化开发主体，提升轨道交通对城市空间的带动作用，促进“交通-产业-人口”的协同发展。
五、区域价值：激活北部片区城市功能升级
北运河站上盖项目所在的天津市北部区域，是城市“十四五”期间重点发展的“北部新区”组成部分，承担着疏解中心城区功能、打造生态宜居新城的任务。目前，该区域已建成多个居住社区，但商业、办公等公共服务配套仍有待完善。项目建成后，将通过引入品牌商业运营商、建设社区便民服务中心等举措，填补区域商业空白；同时，规划中的智慧办公空间将吸引科技创新、文化创意等新兴产业入驻，助力区域产业结构优化。此外，项目与北运河生态廊道的结合，将通过打造绿色开放空间，提升居民生活品质，推动区域从“居住集中区”向“产城融合示范区”转变。
六、政策支持：天津为轨道交通开发提供制度保障
为推动地铁上盖综合开发，天津市近年来陆续出台多项政策措施，明确轨道交通场站用地的规划条件、开发流程及收益分配机制。2023年印发的《天津市轨道交通场站综合开发管理办法》提出，对轨道交通场站及周边土地实行“带规划方案”出让，简化审批流程；同时鼓励通过市场化方式引入社会资本参与开发，形成“轨道交通建设-土地增值-收益反哺”的可持续机制。此次北运河站上盖项目的顺利出让，正是天津落实上述政策的具体体现。通过明确合资公司的开发主体地位、保障港铁的专业运营权，天津为社会资本参与城市基础设施建设提供了清晰的路径指引，也为后续更多轨道交通上盖项目的推进积累了经验。
七、可持续发展：绿色与智慧理念贯穿项目全周期
在国家“双碳”战略背景下，北运河站上盖项目将把绿色低碳理念融入开发全过程。建筑设计阶段将采用被动式节能技术，通过优化楼栋布局、自然采光通风设计降低能源消耗；建设阶段将推广绿色建材与装配式建筑，减少施工扬尘和建筑垃圾；运营阶段则计划引入智慧能源管理系统，实现水、电、气等资源的高效利用。此外，项目还将打造“步行友好”的社区环境，通过建设慢行步道、自行车专用道，鼓励绿色出行方式，与地铁交通形成联动。这些举措不仅符合天津市“绿色建筑创建行动”的要求，也将提升项目的长期市场竞争力，为居民提供更可持续的生活方式。
八、未来展望：助力天津建设“轨道上的城市”
此次港铁与天津的合作，是城市轨道交通领域“招商引资、专业赋能”的典型案例，也是天津推动“轨道上的城市”建设的重要一步。随着项目的推进，预计将在三个方面产生深远影响：一是为天津后续地铁上盖开发提供可复制的模式参考，推动更多站点实现“站城一体”；二是通过港铁的品牌效应，吸引更多港澳及国际企业关注天津市场，深化津港两地在城市建设领域的合作；三是通过综合开发带来的就业岗位、税收贡献及消费拉动，为区域经济发展注入新动力。长远来看，北运河站上盖项目的成功落地，将助力天津构建“以轨道交通引领城市发展”的新格局，为城市高质量发展提供坚实支撑。
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